红磡瑅海首张价单低开抢客 91伙折实入场598万港元引爆市场

红磡新盘瑅海首张价单今日正式出炉，发展商以“震撼低价”策略推出91伙单位，折实入场费仅598万港元，较同区二手及近期新盘明显低开，即时引爆市场抢购热潮。市场消息指，价单公布后短短数小时内已收逾千个意向登记，超额认购近十倍，示范单位门外排起人龙，发展商亦随即预告加推安排。业内人士认为，瑅海以低价抢攻，反映发展商去货意欲强烈，亦势将掀起红磡及九龙城一带新一轮新盘减价战。

低价策略背后：发展商去货意欲强烈

瑅海首张价单共推出91伙，涵盖开放式至两房户型，实用面积由约230至450平方呎。价单以“折上折”方式定价，买家可享最高约15%折扣，折实后入场费低至598万港元，属开放式单位；一房户折实约680万港元起，两房户折实约880万港元起。若以平均呎价计算，折实呎价约1.5万至1.7万港元，较同区二手屋苑如黄埔花园、半岛豪庭等近期成交呎价低约一成至一成半，亦较年初同区新盘低开。

有市场人士分析，发展商此次定价明显采取“先量后价”策略，以低于市场预期的价钱吸引买家，务求在短时间内沽出单位、锁定现金流。翻查资料，瑅海所属项目规模不大，全盘提供约200余伙，首张价单已占全盘近四成，反映发展商希望以首批单位测试市场反应，若销情理想，不排除加推时逐步提价。不过，在当前高息环境及一手库存高企的背景下，发展商能否成功“以价换量”，仍须观察实际销情。

入场门槛598万 年轻上车客成主力

598万港元的折实入场费，成为瑅海最吸引眼球之处。以现时按揭利率计算，若买家承造九成按揭、分30年摊还，月供约2.3万港元，相较于同区租金水平，部分单位已出现“供平过租”情况，对首置客及年轻家庭具一定吸引力。记者在示范单位现场所见，参观人流以年轻夫妇及家庭客为主，部分买家表示早已留意红磡区新盘，但一直因价钱偏高而却步，今次瑅海开价“回到合理水平”，故专程到场参观及入票。

有地产代理透露，首日收票情况热烈，当中不少为九龙东及新界东的跨区客，亦有部分为同区分支家庭客，希望购置单位予子女居住。代理指，发展商提供多种付款方式，包括即供及建筑期付款，部分计划可享额外折扣，进一步降低入场门槛。不过，代理亦提醒买家，低价单位多为开放式及一房户，实际居住空间有限，买家应按自身需要及负担能力选择。

红磡区位优势 交通配套成卖点

瑅海位于红磡核心地段，毗邻港铁红磡站及黄埔站，交通网络四通八达，前往尖沙咀、中环及港岛东均十分便捷。随着屯马线通车，红磡站成为东铁线及屯马线交汇点，往返新界东及九龙东更为方便。项目周边亦有多个大型商场及街市，生活配套成熟，加上区内传统名校林立，对家庭客具一定吸引力。

不过，红磡区近年新盘供应增加，除瑅海外，区内亦有其他重建项目陆续推出，市场竞争激烈。有测量师指出，红磡一带未来数年将有数千个新单位供应，发展商若希望突围而出，除了价钱因素外，项目质素及品牌亦相当重要。瑅海以低价作招徕，短期内可吸引一批对价钱敏感的买家，但长远而言，仍须靠项目本身的居住质素及升值潜力留住买家。

加推压力浮现 或掀同区减价战

市场消息指，瑅海首日收票已录超额认购，发展商正积极部署加推，预料短期内将公布新一批单位价单，并有机会轻微提价。有代理认为，若首轮销售顺利沽清，发展商加推时提价幅度不会太大，以维持项目吸引力；但若销情未如理想，则不排除进一步扩大折扣优惠。与此同时，同区其他新盘及二手业主亦面临减价压力，部分二手放盘业主已主动扩大议价空间，希望在新盘抢客前尽快沽出单位。

有经济师分析，当前本港楼市仍受高息及经济前景不明朗因素影响，买家入市态度审慎，发展商以低价推盘属务实之举，有助刺激积压的购买力释放。不过，若多个新盘同时以低价抢客，势将拖低整体楼价，形成连锁效应。他预计，未来数月一手市场仍会以“低价盘”主导，二手楼价将持续受压，直至息口走势明朗化为止。

买家宜量力而为 留意按揭及供款风险

瑅海低价开售无疑为市场注入动力，但对买家而言，入市前仍须审慎评估自身财政状况。现时按揭利率仍处较高水平，虽然部分银行近期下调按揭息率，但供款负担依然不轻。以598万港元单位为例，若承造九成按揭，首期约60万港元，看似门槛不高，但买家亦须预留律师费、印花税及装修等开支，实际入市成本较预期为高。

此外，买家应留意发展商的付款计划细节，部分计划虽提供较高折扣，但须提早供款，对现金流要求较高；建筑期付款计划则须在收楼后才开始供款，但折扣相对较少。代理建议，买家宜先评估自身供款能力，并预留至少六个月至一年的供款储备，以应对利率波动及突发开支。对于以“低入场费”作招徕的单位，买家亦应实地视察单位间隔及景观，确保符合实际居住需要，避免因一时冲动而作出错误决定。